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更新日：2023年3月29日
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平成港周辺土地利用事業者の公募に係る質問と回答について
質問1 現運営会社も含め、落札後の賃貸借開始時における土地の引き渡しは更地でしょうか？ また、現運営会社以外が落札した場合は既存の施設を承継した上で展示場の運営をしてもよいのでしょうか？
【回答】
原則として更地状態での引き渡しとなります。
ただし、現事業者、次期事業者、市で協議の上、3者が合意すれば、既存の施設の全部又は一部を継承することは可能です。
質問2 この土地の6年後以降の活用はどうなるのか？計画・予定・構想（案）・未定、などを含め教えて下さい。
【回答】
当該地は、将来的には賑わいの創出のエリアとすることを検討しておりますが、具体的な計画については未定です。
質問3 「選考委員」は前回と同じ方が担うのか？
【回答】
選考委員は港湾運営の知見を持つ職員並びに市の定住促進、魅力発信及びゼロカーボン推進施策の知見を持つ職員並びに市のにぎわいの創出の施策の知見を持つ職員の計3名の横須賀市の職員を予定しており、前回とは異なります。
質問4 土地の引き渡し時の状況について、現況の住宅展示場に関する全施設（各種建築物、舗装、植栽、地下埋設物、他）の工作物を撤去した更地状態での引き渡しでしょうか？
【回答】
原則として更地状態での引き渡しとなります。
ただし、現事業者、次期事業者、市で協議の上、3者が合意すれば、既存の施設の全部又は一部を継承することは可能です。
質問5 前回の公募時（平成28年8月公開）、土地の引き渡し時の状況は更地状態なのか質問させて頂いた際、原則更地状態での引き渡しとご回答を頂きました。 しかし前回の公募開始時点での展示場に関する工作物は、現在も引き続き使用されております。今回も現況の住宅展示場に関する全施設（各種建築物、舗装、植栽、地下埋設物、他）の工作物を引き続き使用できると考えて宜しいでしょうか。引き続きの使用が難しい場合は前回が可能であったのに今回は難しい理由も含めてご回答をお願い致します。
【回答】
質問4の回答と同じです。
質問6 現在住宅展示場の運営を行っている事業者が今回の公募に参加し引き続き次期事業者として選定された場合、現況の住宅展示場に関する全施設を撤去せず引き続き使用できるのでしょうか？
【回答】
次期事業者がどの事業者であっても、原則として更地前提の土地利用になりますが、諸事情を勘案する必要がある際には、原状回復について総合的に判断する場合があります。
質問7 次期事業者が現事業者とは違う別事業者が選定された場合、現住宅展示場に関する全施設（各種建築物、舗装、植栽、地下埋設物、他）の工作物を引き続き使用したいと申し出た場合についてお聞きします。 仮に現事業者が引き継ぎ（譲渡）を拒む等、新たな事業者が現況の工作物の引継ぎが出来ない場合、現事業者と新事業者とで公募に参加する前提条件に大きな差異が発生し公平性を著しく損なうことになっています（前回公募では更地前提でしたが継続利用をしております）。公平性を保つ条件として、別事業者が選定され引継ぎ（譲渡）を希望した場合、現事業者は譲渡に応じる事を前提条件に、またそのような場合現事業者が引き継ぎ（譲渡）を拒む可能性が無いように、譲渡関係の取り決めについて決めておくことは必須と考えますが、無償、有償含め取り決めについてご回答をお願いします。
【回答】
現事業者への使用許可の中で返還時の原状回復を定めていますので、現事業者も新規（次期）事業者も公募の参加にあたっては、同じ条件となります。
また、現況の工作物の継承について、次期事業者に現事業者とは違う事業者が選定された場合には、有償・無償も含めて、現事業者、次期事業者、市で協議するものと考え、事前に譲渡関係についての取り決めはいたしません。
質問8 期間（6年間）について延ばして頂く考えはありますでしょうか？またその際、10年程度に延長していただく事は可能でしょうか？
次期事業者が現況施設を引き継げない場合、出展している住宅メーカーはモデルハウスの解体費、新たな展示場に出展する造成費、モデルハウスの建築費と大きな費用負担増となります。
上記理由もあり6年間と言う期間では住宅メーカーの出展判断に大きな障害となると考えます（住宅メーカーの希望は最低7年間）
【回答】
貸付期間（6年間）を延長することはありません。
当該地は、将来的には賑わいの創出エリアとすることを計画しており、住宅展示場としての利用は暫定での利用と考えております。
質問9 ご回答いただきました内容ですと、原則更地状態での引き渡しですが、現事業者・次期事業者・市の3者が合意すれば既存施設の全部又は一部を継承することは可能とあります。
しかし新事業者が既存施設の継承を前提に企画提案をして次期事業者として選定された場合、現事業者が譲渡を拒否すれば3者の合意は得られず、土地の使用を断念せざるを得ない状況となってしまいます。現事業者の譲渡拒否が可能な状態である限り、上記状況が起こる恐れは払拭されないため、質問7のご回答「公募の参加にあたり同じ条件となります」とは言えないと考えます。現事業者は前回公募提案で既存展示場を継続使用していますが、前回も原則更地での引き渡しの予定から継続利用をしており、同条件とするならば現事業終了後必ず更地とする、もしくは現事業者からの譲渡について可能であることを明確にしておくことが「公募の参加にあたっての同じ条件」と考えますが如何でしょうか。
【回答】
公募要領4頁に「⑦土地の原状回復 令和12年3月31日までに原状回復（更地）し、検査を受けた上で本市へ返還しなければならない」と記載しているとおり、当該土地の引き渡しについては、原則更地状態となります。
したがって、企画提案書類の作成にあたっては、現事業者も含めどの事業者も更地状態からの企画案を提出していただきますので、公募の参加にあたっての条件は現事業者も新規（次期）事業者も同じと考えております。
なお、次期事業者決定後、現事業者、次期事業者、市で協議の上、3者が合意すれば、既存の施設の全部又は一部を継承することは可能です。
質問10 現在の住宅展示場がオープンしたのが2012年4月と把握しております。6年周期で延長の更新をしているとお見受けしますが、2018年以降の運営についても公募があったのでしょうか。
仮にその際に公募が無かった場合、なぜ今回は公募する経緯に至ったのでしょうか。
【回答】
2016年8月に公募を行い、選考した事業者に対して、2018年1月1日から2024年3月31 日まで当該土地の貸し付けを行っております。
質問11 使用料は全事業者が同一で、企画内容が選考対象になる認識で相違ないでしょうか。
もしくは、使用料を指定額よりも増額する提案により選考が優位になる場合はあるのでしょうか。
【回答】
使用料は全事業者が同一で企画内容が選考対象になります。使用料の増額により、選考が優位になることはございません。
質問12 公募要領4頁 使用条件等の⑧使用料の見直しについて、使用料算定の根拠とはどのような根拠でしょうか。
【回答】
横須賀港港湾施設使用条例第6条により、同条例別表第2内「前各項に該当しないその他のもの」に該当することから、道路占用条例（平成12年横須賀市条例第40号）の 規定を準用し、205円/㎡/月額となります。（公募要領18頁参照）
なお、今後、港湾計画の改訂による土地の用途の変更等により、算定根拠が公有財産規則等になる可能性もございます。
質問13 公募要領6頁 企画提案書類について、企画書内に網羅する必要のある「周辺環境への影響」とはどのような内容を示すのでしょうか。
【回答】
周辺の港湾環境、住宅地、商業施設等への影響（港湾活動への支障、騒音、振動、粉じん、悪臭等への対策など）を示します。
質問14 土地の使用手続きについて、明確にいつの時期までに協定書の締結を済ませなければならない等の規定はありますか。
【回答】
協定書の締結時期の規定はございませんが、次期事業者の決定後速やかに締結する予定です。
質問15 応募辞退について、速やかに応募辞退届を提出するように記載がございますが、応募辞退の期日はいつまででしょうか。
また、選考によって事業者に選ばれた後で、住宅展示場への出展社が集まらない場合に応募辞退は可能でしょうか。
【回答】
応募辞退届は選考委員会の開催まで受け付けますが、辞退される場合は、早めのご提出をお願いいたします。
また、原則として、選考によって事業者に選ばれた後で辞退することはできません。
質問16 計画概要書様式3の収支計画を記載する欄に7期目まで記載可能となっておりますが、2024年4月から使用した場合、使用期間は6期6年間となりますので、該当分のみを記載すれば良いのでしょうか。
【回答】
該当分のみの記載で構いません。（事業年度が7期にまたがる事業者がいることを想定して7期分の欄を設けております）
質問17 会場の造成工事及び解体工事期間中は使用料を半額にして頂くことは可能でしょうか。
【回答】
会場の造成工事及び解体工事期間中の使用料を半額にすることはできません。
質問18 公募要領5頁 応募方法1応募申込書類⑨について、「過去に10年以上住宅展示場を運営した実績を記した書類（応募資格を証明する書類」とありますが、どのような書類を提示すれば良いのでしょうか。
【回答】
指定の様式はございません。過去に10年以上住宅展示場を運営していることがわかる運営実績のような書類をご提出ください。
質問19 公募要領4頁 使用条件等⑦土地の原状回復について、検査と記載ありますが、どのような検査を想定されていますか。
また、その費用負担は横須賀市様でよろしいでしょうか。
【回答】
市職員による現地確認や写真を提供いただいての確認を想定しております。前記の方法で確認が取れない場合には、住宅展示場運営事業者に費用負担いただく場合がございます。
質問20 住宅展示場に付帯する施設の運営を行う際に当社以外の事業者が参画する事は問題ないでしょうか。
【回答】
原則として問題ないと考えますが、個別にご相談ください。
質問21 公募要項5頁 応募申込書類⑧役員等氏名一覧表について、記載する役員は常勤役員及び非常勤役、監査役を記載すれば問題ないでしょうか。
【回答】
会社の履歴事項全部証明書に記載されている役員全員を記入してください。
質問22 公募要領12頁 応募に際しての留意事項(6)その他について、当該地の貸与期間終了後について、「住宅展示場以外の利用を行う可能性があります。」と記載がありますが、住宅展示場としての利用が継続できる可能性もあるのでしょうか。
【回答】
当該地は、将来的には賑わいの創出のエリアとすることを検討しておりますが、具体的な計画については未定です。
質問23 公募要領19頁 横須賀港港湾施設使用条例第10条について、現在運営している住宅展示場は展示区画を住宅メーカーに転貸する事により成立していると思いますが、住宅展示場を運営する為の転貸は対象外という認識で問題ないでしょうか。
また、より魅力的な施設にする為に住宅メーカー以外の事業者と協業する事を検討したいと考えていますが、条例に則した際に問題ないでしょうか。
【回答】
住宅展示場の展示区画を住宅メーカーに使用してもらうことは、横須賀港港湾施設使用条例第10条の「使用者は、その権利を譲渡、転貸又は担保に供することができない」には該当しないと考えております。
また、住宅メーカー以外の事業者と協業することについては、住宅展示場を主とした当該地の利用において、法令等に則ったものであれば問題ございません。
質問24 前回の公募でも「原則更地」が条件だったはずですが、どういった経緯・理由で現事業者は既存の設備を継続して使用する事になったのでしょうか。
【回答】
公募時に示された土地利用計画がそれまでの土地利用と同様となっていたことから、既存の住宅展示場を壊し、同様の住宅展示場を建設することは社会、経済的に合理的ではないこと等により、既存の設備を継続して使用しています。
既に本市ホームページに掲載している、本件公募に係る質問に対する回答にあるとおり、今回も原則として更地状態での引き渡しとなりますが、現事業者、次期事業者、市で協議の上、3者が合意すれば、既存の施設の全部又は一部を継承することは可能です。
質問25 現事業者が前回の入札以降これまで取り組んできた横須賀市と連携・協力した施策としてはどのようなものがありますか。
またその評価をお聞かせください。
【回答】
具体的事例については企画提案による選考の公平性を保つため、本市からは回答できません。（公募要領10頁（4）留意事項③を参照）
質問26 次期事業者に対して求める改善点はありますか。
改善要望点などがありましたら、できるだけ具体的に教えて下さい。
【回答】
特にございません。
質問27 現事業者が次期事業者に選ばれた場合でも既存施設の継続ではなく、あくまでも一旦更地にした上で新しい会場計画（区画割など）の提案を求める、という認識なのでしょうか。
【回答】
企画提案にあたっては、更地状態からの提案（会場計画、収支計画など）を求めますが、現状と同じ区画割の提案を行っていただいても問題ございません。
質問28 公募要領8頁について、選考方法（2）における評価項目（4項目）について、それぞれ点数配分などありますか？
【回答】
評価項目（4項目）の点数配分については、選考前には公表しません。
質問29 公募要領25頁について、収支計画については、何が審査評価基準になるのでしょうか？収益の大小なども審査基準となるのでしょうか。
【回答】
収入・支出の根拠が明確で、妥当性が認められるか、また、資金調達の確実性が高いか、提案事業の実現性は高いかなどが審査基準となります。
質問30 公募要領6頁について 、ケ 市の施策等への貢献の中で横須賀市が「ゼロカーボンシティ」の実現を目指し、脱炭素化のための取組みを行っている事を踏まえ、運営においても環境への配慮を～との記述がありますが、事業者としての配慮は当然ですが、まだ使える設備やモデルハウスの解体を求める事は環境への配慮に反するとも考えられます。そこで、次期事業者が現事業者と別の事業者となった際に、既存の設備を継続して使用できるよう、市の方で現事業者と調整頂く事が施策に則っていると考えますが、如何でしょうか。
【回答】
既存設備の継承については、選考後、現事業者、次期事業者及び市の3者で協議するものと考えております。
質問31 協定書の内容について、事前にフォーマットなどがあれば開示してい頂けないでしょうか。
【回答】
現時点ではフォーマットは作成しておりませんが、協定の有効期間、当該地の用途指定、当該地の使用に関する法令等、当該地の使用料、当該地の使用手続き及び当該地の原状回復の義務などを記載する予定です。
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